Du er her
Hjem > Forsiden > Varden. 2 til 4 meter vi ikke så……

Varden. 2 til 4 meter vi ikke så……

Politikerne så ikke alle sammenhenger med hensyn til høyde under planarbeidet med Varden-utbyggingen. Hvordan kunne det vært unngått og hva kan vi lære av det?

Nesoddposten har gått gjennom plandokumentene på bakgrunn av de siste ukenes debatt om hvorvidt byggene på Varden er innenfor vedtatt regulering. Det er riktig å opplyse at journalisten var politiker og deltagende når saken ble behandlet. Den samme journalisten ble allikevel overrasket i 2015 når hovedveien ble senket vesentlig. Var dette virkelig med i den opprinnelige planen? Veiens høyde har bestemt noe å si for opplevelsen av utsikt, eller mangel på utsikt. Konklusjonen, etter inngående studier er at senking av hovedvei var planlagt, men undertegnede er usikker på om veiens nåværende kote er riktig i henhold til plan. Det som er helt sikkert, er at daværende politiker ikke oppdaget den fremtidige senkingen av veien. Det ble heller ikke debattert. Ingen tekst i plandokumentene peker på en slik senking av veibanen.

Administrasjonen og hvordan kan det gjøres bedre?

Hva administrasjonen visste, er ikke tema her. De som arbeidet med planene for ti år siden er ikke lenger i kommunen. Nesoddposten ringer nåværende virksomhetsleder på plan, bygg og geodata, Gisle Rebnord Totland og får svar på hva administrasjonen kunne gjort. «- Det er mulig, men ikke vanlig,» forteller Totland, «- å bruke 3D-ilustrasjoner fra bakkeplan». Han forteller at SV krevde sikkerhet og sikt i krysset ved utkjørselen fra Varden. Totland husker minner om den gamle utkjørselen fra Varden når man skulle kjøre ut og krysse sydgående kjørefelt og svinge nordover ned bakken. Det var umulig å se om det kom noen kjøretøyer sydfra over bakketoppen. Krysset ble tegnet i forbindelse med prosjektet. Totland forteller at det ikke er alltid at de som ser på planer greir å forholde seg til endringer i terreng slik at de blir forståelige for de som skal lese planene. Det er opplysende å bruke 3D, man ville kunne forutsett mye ved bruk av 3D-visning av planene, spesielt nyttig hadde det vært med et perspektiv sett fra bakken. Det er imidlertid veldig sjelden at dette gjøres ifølge Totland.

3D-bilder fra bakkeplan

P1150820
I plandokumentene pkt 3.1.3 (se lenke under) er kotehøyden på bygget nærmest veien (F 1) 146,0 meter over havet. I tillegg står det at det kan tillates oppført over angitt gesimshøyde: Oppbygg for heis, og tak over trapper og balkonger.

Det er sannsynlig at 3D-bilder av bakkeplan ville endret en del politikeres forståelse av konsekvensene. Nesoddpostens journalist hadde en teori om at kotene på bygget er i henhold til plan, men at senkingen av veien har gjort resultatet trist og stygt med hensyn til opplevelsen sett fra veien.

En kote i plansammenheng er en linje på et kart, som markerer høydenivået i terrenget i forhold til en fast referansehøyde. Det vanlige er å bruke den offisielle gjennomsnittshøyden for høyde over havet.

I plandokumentene pkt 3.1.3 (se lenke under) er kotehøyden på bygget nærmest veien (F 1) 146,0 meter over havet. I tillegg står det at det kan tillates oppført over angitt gesimshøyde: Oppbygg for heis, og tak over trapper og balkonger.

Pene ord.

Det står om konsekvenser av planforslaget at sitat: «Tiltaket innebærer ingen vesentlige konsekvenser for naturmiljøet utenfor tiltaksområdet. Bebyggelsen vil medføre at utsikten nord for toppen av Vardenbakken blir noe redusert.»

og …

«Den arkitektoniske utformingen som er lagt til grunn for illustrasjonplan og illustrasjoner, er basert på at bygningene skal fremstå som klart definerte volumer med en lett karakter»

Hva skjedde?

Det er nyttig å studere § 4.1 i reguleringsbestemmelsene, bl.a. (se plan og byggebeskrivelse, lenke under) som beskriver avkjørsel uavhengig av Rv 157.

4.1.1 Avkjørsel fra riksvei 157 opparbeides i hht byggeplan godkjent av Statensvegvesen, ……» «Det øvrige veganlegget (Rv 157) opparbeides uavhengig av avkjørselen til planområdet i hht byggeplan godkjent av Statens vegvesen. Areal regulert til annen veggrunn skal opparbeides samtidig og som del av veganlegget.

Statens vegvesen Region øst krever 16.12.2003 at atkomsten utformes som et fullkanalisert kryss. Det nevnes ikke i teksten noe om kotehøyde på veien. men hvis man studerer side 29 i plan og byggebeskrivelsen (lenke under) er det mulig å se at det er planlagt noe senking av veien. Det er tegnet og markert en planlagt lengdeprofil for Rv 157 uten referanse til den da eksisterende Rv 157. For undertegnede ser det ut som om veibanen blir liggende under byggenes kotehøyde. men at forskjellen er så stor som virkeligheten er i dag, det er undertegnede usikker på. Hvis noe skal sjekkes, bør det være om kotehøyde på Rv 157 er i henhold til plan. Der er det i alle fall 2 til 4 meter undertegnede ikke så.

Slik vedtok man en høyde for bygg ut fra datidens kotehøyde på vei uten at bevisstheten om veiens framtidige høyde var tilstrekkelig klar for politikerne. Det ble ikke debattert framtidig høyde på vei.
Lærdommen man kan trekke av det er at 3D-visning av perspektiv fra bakken må være et krav i alle plansaker. Teknologien har vi. Bruk den.

Hva kan vi lære av dette?

Totland ser på beslutningen som ble tatt i kommunestyret i 2006 om utbygging av Varden innebar at utsikten ble solgt for 100 millioner som politisk. vi fikk et administrasjonsbygg, eller litt av et i alle fall. Politikerne vil kanskje ha en annen mening enn Totland. Det aller viktigste er at politikerne kan bestille informasjon på en bevisst måte. Neste gang bør administrasjonen ikke bli overrasket hvis politikerne ber om 3D-visning av planer. Det vil være svært opplysende og nødvendig om kotehøyde står på alle plantegninger og kart. For den som leter, blir det mer og mer åpenbart at de er vanskelig å finne, om ikke umulige, på tegninger og kart. Videre må tegninger og kart henge sammen med området utenfor plan- og reguleringsområdet slik at sammenligning er mulig.

Her er plan- og tiltaksbeskrivelsen:

http://webplan.follokart.no/Planarkiv/0216/AndreDokumenter/20060112_planbeskrivelse.pdf

For de som vil lese vedtakene, se:

http://webplan.follokart.no/Planarkiv/0216/Vedtaksdokumenter/20060112_Vedtak.pdf

Her er planoversikt:

http://webplan.follokart.no/0216/gl_planarkiv.aspx?knr=0216&planid=20060112

Inger Johanne Norberg

Inger Johanne Norberg
Inger Johanne Norberg
Alle mennesker skal ha mulighet til å påvirke eget liv og omgivelser på en positiv måte. Mange innbyggere føler at de ikke har muligheter for innflytelse og medvirkning fordi “Det nytter ikke allikevel”. Innbyggerne er imidlertid den største ressurs og besitter omfattende kunnskap om lokalsamfunnet og om seg selv. For å kunne oppnå innflytelse og medvirkning er informasjon og kunnskap nødvendig. NesoddPosten vil være et middel til at innbyggere skal få bedre kunnskap og aktuell informasjon om viktige beslutninger på Nesodden. NesoddPosten vil også være et middel til at innbyggerne skal påvirke, oppnå innflytelse og medvirke i utviklingen av lokalsamfunnet og eget liv.

8 thoughts on “Varden. 2 til 4 meter vi ikke så……

  1. Man kunne vel i denne saken bruke sunn fornuft både fra utbygger og Nesodden kommune. Det er ikke hvilke som helst tomt det er snakk om. Og ser man på boligprosjektet, http://www.vardentoppen.no/, så er det da 3D nok her. Å skylde på politikere ikke kan lese en tegning er vel å ta godt i. I stedet for å bare la dette gå i det stille, burde man faktisk gjøre noe med dette. Dette var sannsynligvis det beste Nesodden kunne by på av utsikt, og nå er det blitt enda et signal bygg på Nesodden som forteller mer om kommunes udugelighet og utbyggers grådighet.

    1. Hei. Takk for viktig kommentar om at det bør gjøres noe med dette. Jeg er imidlertid ikke enig i at ikke politikerne må kunne lese tegninger. Jeg synes politikerne har et ansvar og at det er riktig å påpeke det. Øvrige aktører som administrasjon og utbyggere har også ansvar, men det er politikerne som gir føringer eller lager en praksis for hva som tillates, og hva som ikke tillates. Av administrasjonen må vi selvfølgelig forvente faglig grundighet og åpenhet, og kanskje burde politikerne fått tydeligere signaler i sin tid ved bruk bl.a. 3D som [email protected] etterlyser.

      Virksomhetsleder har svart på spørsmålet om 3D i artikkelen.

      Når det gjelder bruk av 3D i salgsannonser nå, så er det boligkjøper som betaler for det og jeg tror utbyggere ikke sparer på utgifter til salgsfremmende tiltak.

      3D er ganske ny teknologi og kommunene har brukt det lenge, men det var en kostnad forbundet med dette for ti år siden og man var litt forsiktig med å bruke det, dessverre. Det skulle jo også printes ut i farger og fordeles på mange personer etc.

      I ettertid er dette et helt latterlig argument, gitt de fatale konsekvensene. Det var litt slik det var, man skulle spare. Det var en generell holdning. Dessverre.

      Kunsten med planpolitikk er å kunne se framover og se de konsekvensene som ikke er synlige eller tematisert.

      [email protected] stiller et viktig spørsmål: Hva nå? Det er viktig å arbeide videre med. Nesoddposten publiserer gjerne synspunkter og innspill på dette spørsmålet.

      1. I regner med at at kommunens tekniske avdeling fungerte som rådgiver i denne saken og informerer politikere via møter og andre aktiviteter . Det er ikke vanskelig å lære å forstå en kote linje, og jeg regner med at de fleste aktuelle politikere kan dette. Mitt poeng er at konsekvensen av en så lav vei er så åpenbar, at det er urovekkende at dette har gått igjennom. Man har frem til veien sto ferdig kunne gjøre noe med saken. Men det som var spesielt, var at veien ble bygget før blokkene nærmest veien ble påbegynt.
        Utbygger har også hatt oppstilt en 3D reklameplakat på gjerdet. Kameravinkelen er nøye plassert sørøstlig, og gir ingen åpenbar hint om at noe er galt. Man ser bare at det vil gå en vei ganske nær blokken. Men det burde sendt noen bjeller, og det gjorde det for meg. Men dessverre trodde jeg virkelig ikke at det skulle bli som det ble (jeg er ikke politiker, ikke kommuneansatt og jobber ikke i et byggselskap). Det er bare ganske nylig (uker) at utbygger satt opp de siste etasjene. Det er bare en spekulasjon, men jeg tror utbygger og/eller kommunen har hatt en mer bevist tanke om dette. Mitt forslag er at 2 etasjer fjernes fra blokkene nær veien. Det vil være et plaster på såret for Nesoddinger, og det vil sende signaler om at alle har et ansvar, ikke bare politikere. Jeg tror de neste årene blokkene på Varden vil bli en arkitektmessig sår som ikke er Nesodden verdig. Ja 3D tegninger er vel å bra, men hva med «systemet» som lot de to siste etasjene bli satt opp?

        1. Hei igjen. Det ville være en velsignelse å fjerne de to øverste etasjene, men hvis det ikke er kommunens feil vil kommunen bli belastet økonomisk av utbygger. Men det ville helt sikkert sette spørsmålsstillingen på dagsorden.
          Koter er enkle å lese, enig. Men det framgikk ikke av daværende papirer at veien skulle senkes. Det er godkjent i ettertid.
          Hvorvidt det finnes en bevisst tanke om dette skal ikke utelukkes, det hadde vært veldig viktig hvis man fikk dokumentasjon på det. I mellomtiden kan Nesoddposten vanskelig påstå det.

          1. Hei igjen!

            At det ikke blir gratisreise for de ansvarlig er opplagt. Nå er det mest viktig at byggingen stoppes til ansvar og løsning er avklart. Hvordan gjør man dette? Er det noen politikere eller jurister som ønsker å bidra her? Vil Nesoddposten gi videre ballen til dyktige politkere og lokale journalister?

  2. Vi kunne lage en oppfølgingsartikkel med spørsmål til politikere og jurist i kommunen. Jeg skal sjekke det.

    1. Jeg ser av dokumenter du henviser til og konkluderer med at det er ingen grunn for at det er skjedd en misforståelse med at riksvei 157 vil bli lavere enn blokkene. Derfor synes jeg diskusjonen din om 3D tegninger er litt unødvendig. Det er her blitt gjort vurderinger basert på mest mulig økonomisk gevinst fra kommunen og entreprenør.
      Så hva vil skje når man nå skal bygge på andre siden av riksvei 157? Bon appetit!

      Jeg har lest gjennom forslag til reguleringsplan og på side 6 og 7 er det vist til utmerkede 3D tegninger:
      http://webplan.follokart.no/Planarkiv/0216/AndreDokumenter/20060112_planbeskrivelse.pdf

      Søker man på riksvei «157» får man 99 treff.

      Man kan se på tegning og lese i dokumentet:
      «støyskjerm med varierende høyder fra 1,5 – 3 m langs»

      De har fått dispensasjon til å bygge 20 meter fra vei. Standard er 50 meter:
      «Planforslaget innebærer et avvik fra Veilovens § 29. Begrunnelsen er at det nord for planområdet og sør for planområdet er godkjente tilstøtende planer der byggegrensen er fastlagt til 20m. Veglovens krav synes urimelig.»

Legg igjen en kommentar

Top
%d bloggere liker dette: